1、 核心目标：基于区位交通、家当方案与项目特色，依托CRIC房地产大数据与线下客研访谈剖析，结合上海房地产最新形势与政策导向，借鉴国内外同类项目的成功操盘履历，研判市场、客群需求并进行精准定位，供应针对性产品定位与操盘建议。
项目地处环淀山湖文旅度假圈，人居生态环境绝佳。目前片区房地产市场开拓暂不成熟，可参考的市场竞品项目较少，但未来的区域发展方案及交通方案利好（17号延长线及城铁方案），尤其在长三角一体化计策加持以及华为环球研发中央落地驱动下，片区在家当集聚、人口集聚及功能做事提升大将来可期。
经沟通，本次研策紧张环绕住宅地块操盘办理“针对谁，做什么，怎么做”的问题，详细实行包括“针对华为将入驻客群的针对性目标客研（线下访谈及部分线上问卷的办法）、基于区域市场研究与数据剖析以及标杆案例借鉴后对项目产品定位的建议、基于项目80%住宅/20%办公复合下的方案设计创新产品及空间运用建议”，综合市场、客研、案例、去化量价剖析及测算等维度，给出最佳产品定位组合办法与营销推盘建议。
宏不雅观上，俯瞰片区在大区域方案中的占位与机会，包括长三角一体化计策、华为环球研发中央落地对片区格局的带动，片区未来与大虹桥片区（机场、高铁、会展等）的联动协同运营代价，以及区域住宅市场表现、客群需求特点、代表项目案例，通过宏不雅观定性、定量剖析，研判项目定位方向。
微不雅观上，聚焦地块特色以及周边家当及资源特色（包括华为环球研发中央的家当圈、环淀山湖文旅度假辐射圈等），扬长避短，提炼代价，强化项目主题特色与核心竞争力，在研究剖析根本上，以实操运营、发卖为导向，供应整体操盘策略与客群、产品定位，供应精准的产品、户型配比、面积段、立面与装修、配套及创新设计等建议，为整体财务平衡与成功运营供应保障。
2、 实行思路：定性、定位、定形、定量
环绕项目特色与公司操盘导向，以克而瑞地产大数据为根本，俯瞰区域市场格局，洞察目标客群需求，结合项目地块宏不雅观、中不雅观、微不雅观代价研判，借鉴海内同类片区标杆项目案例发展计策，为项目整体发展供应计策定位方向。
基于精准的项目定位，深入研究区域市场、客群与竞品项目，获取市场辐射范围、客源分布及来源特色、新一代住宅产品创新户型及配套、置业客群特色等数据并剖析，导出精准的产品定位（户型配比、面积段、增值亮点等），结合指标与去化预估进行精准的财务测算，辅导项目落地操盘。
二、做事内容提要
《青浦某地块项目市场客研及产品定位方案》 参考目录
一、城市研究模块
Ø 项目本体剖析
ü 项目地块指标数据、项目四至剖析、现状剖析
ü 项目代价研究，区域代价、发展代价、商业代价等
ü （区域人口情形、交通资源、配套资源）
ü 项目所在区域现状剖析及未来方案研究
ü 项目的核心问题梳理，界定项目属性
Ø 城市宏不雅观研究
（区位、交通、人口及构造、经济、旅游、人均GDP及可支配收入等）
Ø 项目所在区域现状剖析及未来方案研究（华为环球研发中央）
Ø 片区在上海及1小时车程范围内占位剖析、资源代价评估
Ø 淀山湖片区文化研究、IP提炼
Ø 上海郊环住宅市场研究、政策研究及前景剖析
Ø 综合评述
二、市场研究模块
Ø 房地产住宅市场/商办市场研究与数据剖析
对项目周边5km/10km/20km房地产市场进行监测，通过去化及价差剖析明确本项目周边核心购买客群来源；监测周边项目的商业市场和酒店市场，通过差异化研究剖断本项目未来打造的方向和容量；
Ø 区域阁房庐（含文旅度假二居产品）市场研究
ü 区域住宅市场格局研究与量价剖析
ü 项目所在区域干系高端案例产品剖析
ü 竞品项目研究（产品户型、面积段、价格及去化情形）
ü 置业客群研究（客群来源、置业目的、置业偏好、物业需求等）
Ø 区域商办市场研究
ü 商办市场格局、量价剖析及发展方案
ü 项目所在区域办公、商业市场供应研究
ü 项目所在区域商业市场需求研究
ü 商办物业市场小结与市场机会剖析
Ø 标杆项目案例研究（3~5个）
ü 项目指标解读（选址空间间隔、项目规模、资金匹配等）
ü 项目动态开拓（配套及住宅开拓周期及体量监测、客户产品迭代规律、住宅去化情形等）
ü 度假配套体系构成（核心引擎剖析、配套体系构成、配套经营情形等）
ü 客户研究（客群来源、置业目的、置业偏好、物业需求等）
ü 住宅产品（住宅产品构成、主力户型及面积段构成、产品创新及特色剖析、景不雅观及空间等设计要点）
ü 案例小结
Ø 项目研判与市场机会点
三、客户研究模块
Ø 区域置业客群研究及机会点
ü 聚焦区域置业客群特色，从客群来源（区域）、客群特色（年事、家庭构造、置业目的等）和客群需求（产品偏好、物业购买偏好等）三大维度剖析
Ø 华为创新中央入驻客群细分及需求研究（详细及客访及问卷设计为准）
ü 客群细分类型及特色，如年事、家庭构造及生活状态
ü 按不同类型进行客群的产品需求交叉剖析
ü 需求的配套产品及其核心需求
ü 需求的物业形态、户型及面积
ü 产品核心偏好（精装修哀求等）
四、 项目定位模块
Ø SWOT剖析、核心特色与核心竞争力提炼
Ø 项目整体发展策略研究
Ø 整体发展计策定位
Ø 目标市场定位
Ø 目标客群定位
ü 区域消费人群消费习气及需求剖析
ü 目标消费人群定位 （客户画像）
ü 目标价格敏感度及置业抗性
ü 置业人群需求与商办功能的结合
Ø 发展愿景
五、产品定位模块
Ø 住宅产品定位
ü 户型面积及配比建议
ü 立面及户型建议
ü 产品卖点提升建议
ü 产品增值建议
ü 景不雅观建议
ü 其他建议
Ø 商办产品定位
ü 功能创新建议
ü 户配及户型面积建议
ü 职住领悟特色配套提升建议
ü 科创蔟群产品增值建议
ü 网红建筑造型机景不雅观设计建议
ü 其他建议
六、营销推盘建议与财务剖析
Ø 营销推盘建议
ü 分期经济技能指标
ü 推盘韶光及定价建议
ü 营销策略及营销动作建议
Ø 财务测算剖析
ü 投资本钱各项测算依据
ü 总投资预测
ü 发卖收入预测
ü 利润预测
克而瑞咨询-张克国，文旅策划人、地产策划人
张克国，文商旅策划人，资深地产人，现就职于克而瑞商旅文，专注于文旅大盘、文商旅小镇及街区、旅居康养度假地产、村落庄振兴与田园综合体以及城市更新等创新复合地产的观点策方案、落地运营方案。
近10年，作为咨询项目卖力人做事过超25家百强房企，主导过180+ 项目全案咨询策划与政府提报，着力办理“做什么、为什么、怎么做、如何落地”等关键问题，包括市场客研、计策定位、总体方案、产品策划、招商运营、财务测算等，也参与过客户委托的一些计策研究课题以及集团的特色小镇、商旅文白皮书等内容编撰。
本书内容涵盖“从前期可研到策划设计，从投资开拓到发卖运营”，旨在通过整合提炼，打造一本文商旅项目全程操盘的一本工具书，一个便携手册。《文商旅项目全程操盘三十六计》愿为文商旅项目从业者，以及政府方、投资方、运营方、资源方、代建方及做事方供应全方位、体系化、落地性的操盘辅导，规避风险，助力落地。@张克国谈文旅